天风证券：一线土地苏富比平稳 把握房地产政策宽松的beta与收并购的alpha

智通财经APP知悉，天吹证券(601162)公布研究计划称，深知房地产业财政政策结构性宽松的beta与了事的公司的alpha，未来服务业beta取决于服务业结构调整、产能出雍正年间节奏和财政政策托底有效地;alpha在于了事的公司对重点房企资产负债表和利润率的复新建、逆周期加杠杆的精度、围绕住屋场景一价值的长期挖掘。停滞推荐：中都国海皆发展(00688)、金地集团(600383)(600383.SH)、新城控股(601155)(601155.SH)、旭辉控股集团(00884)、碧桂园服务(06098)、招标积余(001914.SZ)等

5同年土地低一价依旧偏冷，二线卖出总体长时间

2022年1-5同年全国300城土地年内卖出新建面5.06亿平方米，营业了事入-30%，经济指标较1-4同年扩大1个百分点;分能级看，二线、二线、三四线城市分别营业了事入-48%、-37%、-23%，二线年内经济指标较4同年了事窄11个百分点;1-5同年卖出欠款9668亿元，营业了事入-57%;其中都，二线、二线、三四线城市分别营业了事入-59%、-58%、-55%。5同年低一价总体展示出依旧偏冷，土地融资仍处惯性升高通道，少于回报率率继续了事窄。二线城市土地卖出规模年内营业了事入展示出优于二三四线，流拍率排列成回升态势，主要得益于南京、广州同年内完成之皆都供地。

热点住宅楼驱动，南京八强赛土拍回报率率微涨

近日，广州、南京完成近期之皆都供地。第八强赛南京土拍主要比赛规则调整如下：1)新增先为新华环节;2)“套内70/90”财政政策再次缩减，至少少数住宅楼执行该要求。南京二成品之皆都供地17宗派地中都卖出14宗派住宅楼，卖出新建面144容、卖出估值500亿元、卖出楼面一价34603元/平，少于回报率率5.4%，7宗派住宅楼底一价卖出，占到比50%。房企融资期待毁坏下流拍率较半决赛提升，但回报率率较半决赛微涨1个百分点，主要受并行住宅楼热度分化随之而来直接影响。大公司层面，30家竞拍房企中都至少有3家民企，香港上市公司、中都海、先河等大型国央企及地方龙头参与积极，而14宗派住宅楼中都半数通过联合体竞得断定当前低一价自然环境下，房企以共同方式也必要资源的倾向性趋强，以规避开发吹险、分摊资金阻碍。

竞拍门槛增加，广州半决赛土拍量一价回温

半决赛广州土拍主要比赛规则调整如下：1)更改打分等奖项环节，改作新华方式也;2)土地税务资金由原来高达的130%下调至110%。22年广州率先土拍36宗派土地全部卖出，卖出新建面425容、卖出估值835亿元、卖出楼面一价19631元/平、少于回报率率3.5%，19宗派住宅楼底一价卖出，占到比52.7%。拍地门槛增加后卖出量一价、回报率率较去年三成品均有飙升。松江、青浦、闵行等热点框架住宅楼卖出规模及回报率水平领先。大公司层面，国央企仍是拿地主力，拿地占到比激过八成，招标蛇口(001979)、中都铁新建、新建发等大型房企卖出欠款领先。受益于“招挂复合”更改及税务资金调降，广州城投、沙仑集团等本地国资底一价突出展示出多宗派住宅楼，广州同润、佳运置业等民企也付诸扩储，中都小房企拿地机会增多。

总体来看，二线框架土地低一价的韧性看出出其真实需求对基本面的良好支撑，而现阶段二三线低一价产品及融资期待的复新建则因城市基本面区别很大不存在延缓，且并行冷热各异已是土地低一价的特质趋向于。该行认为5同年以来产品企稳有望带动低一价期待，总体转变趋向于确立与否除考虑需求最大化改善特性皆，二批土拍热度恢复状况将同具指标意义。

受疫情直接影响，大悟、二手房、土地低一价本周卖出经济指标停滞扩大

大悟低一价本周卖出405万平，同年度营业了事入-43.81%，相比之下上同年升高0.32pct;年内库存12851万平，二线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房低一价本周卖出144万平，同年度营业了事入-25.98%，相比之下上同年改善2.13pct。土地低一价本周卖出新建面2293万平，翻转12周营业了事入-34.46%;卖出融资额1254亿元，翻转12周营业了事入-53.36%;全国少于回报率率+3.13%，翻转12周营业了事入-16.67pct。

吹险提示： 服务业信用吹险蔓延;服务业产品下行激期望;因城施策有效地不及期望